Am 04.05.2017 wurde das Reformgesetz „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch-und Schiffsregisterverfahren“ vom 28.04.2017 im Bundesgesetzblatt (BGBl.I 2017, Seite 969 ff.) veröffentlicht. Die Änderungen der Grundbuch- und Schiffsregisterordnungen treten am Tag nach der Verkündung, das Gesetz im Übrigen tritt am 01.01.2018 in Kraft. Auf Schuldverhältnisse, die vor dem 01.01.2018 entstanden sind bzw. entstehen, finden noch die bis zu diesem Tage geltenden gesetzlichen Vorschriften Anwendung.

1.
Das Reformgesetz beinhaltet insbesondere folgende Änderungen/ Neuerungen im Bauvertragsrecht:

Eine gewichtige Änderung ist die gesetzliche Verankerung des – aus § 1 VOB/B bereits bekannten – Anordnungsrechts des Bestellers in § 650b BGB n.F. Das Reformgesetz sieht als Grundsatz eine zwischen den Vertragsparteien zu treffende Vertragsänderung vor. Dem Besteller steht für den Fall, dass binnen 30 Tagen keine Einigung erzielt wird, ein einseitiges Anordnungsrecht in Textform zu, § 650b, Abs. 2 BGB n. F. Eine Beschränkung dieser Durchführungspflicht des Unternehmers auf Anordnung des Bestellers findet sich in § 650b Abs. 2 Satz 2 BGB n.F. Danach ist die Anordnung von Änderungen des vereinbarten Werkerfolgs nach § 650b Abs. 1 Nr. 1 BGB n. F. nur auszuführen, wenn die Ausführung dem Unternehmer zumutbar ist.

Die Vergütung bei Leistungsänderungen ist in § 650c BGB n.F. geregelt. Die geänderte Vergütung soll sich anhand der tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn ermitteln (§ 650c Abs. 1 BGB n.F.). Der Unternehmer kann jedoch auch – soweit erfolgt – auf die Ansätze in einer hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen. Es gilt die Vermutung, dass die insoweit fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach § 650c Abs. 1 BGB n.F. entspricht (§ 650c Abs. 2 BGB n.F.).

Nach § 650d BGB n. F. wird der Erlass einer einstweiligen Verfügung über Streitigkeiten über das Anordnungsrecht oder die Vergütungsanpassung erleichtert. Ergänzend ist durch Änderungen des Gerichtsverfassungsgesetzes und der Zivilprozessordnung die Einrichtung von spezialisierten Zivilkammern für Streitigkeiten aus Bau-und Architektenverträgen sowie aus Ingenieurverträgen vorgegeben. Für Streitigkeiten über das Anordnungsrecht und die Höhe des Vergütungsanspruchs sind ausschließlich Landgerichte zuständig, § 71 Abs. 2 Nr. 5 GVG n. F.

§ 632a BGB n.F. betrifft die Neuregelung zu Abschlagszahlungen. Die bisherige Bemessung nach dem Wertzuwachs, den der Besteller durch die Leistung des Unternehmers erlangt hat, wird durch die Bemessung nach der Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistung ersetzt. Für den Fall, dass eine erbrachte Leistung nicht vertragsgemäß ist, wird dem Besteller in § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. ein Zahlungsverweigerungsrecht in Höhe eines angemessenen Teils des Abschlags zuerkannt. Wenn keine Einigung über einen Mehrvergütungsanspruch nach § 650b BGB n. F. zustande kommt, kann der Unternehmer 80 % des Angebotes als Abschlagszahlung im Sinne von § 632a BGB n. F. ansetzen, § 650c, Abs. 3 BGB n. F.

Neu im Bauvertragsrecht sind die Regelungen zur sog. „Zustandsfeststellung“ nach § 650g, Abs. 1, 2 und 3 BGB n.F. und die Erstellung einer prüffähigen Schlussrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung für die Vergütung, § 650b, Abs. 4 BGB n. F.

Für alle Werkverträge (§ 648a BGB n.F.) ist eine gesetzliche Regelung zur Kündigung aus wichtigem Grund vorgesehen, sowie ein Schriftformerfordernis der Kündigung bei Bauverträgen (650h BGB n.F.). Die Regelung in § 640 Abs. 2 BGB n.F. sieht einen erleichterten Eintritt der Abnahmewirkungen durch eine geänderte Abnahmefiktion vor, die bisherige Fiktion nach § 640 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. entfällt. Die Abnahme soll dann eintreten, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist und unter konkreter Angabe von mindestens einem Mangel verweigert hat.

2.
Die vertraglichen Pflichten des Unternehmers bei Architekten- und Ingenieurverträgen sind nunmehr in § 650p BGB n.F. definiert, wobei es jedoch praktisch weiterhin auf die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele ankommt. § 650s BGB n.F. gibt Architekten und Ingenieuren die Möglichkeit Teilleistungen abnehmen zu lassen. Häufig sind diese mit Leistungen beauftragt, die über die Bauphase selbst hinausgehen, sodass die Verjährungsfrist für ihre Leistungen erst später zu laufen beginnt, als die der Bauunternehmer. Durch die Teilabnahme soll ein Gleichlauf der Verjährung ermöglicht werden, um die Haftungsrisiken von Architekt und Ingenieur im Rahmen der Gesamtschuld zu reduzieren. Entsprechend führt die Neuregelung in § 650t BGB n.F. zu einer Verbesserung der gesamtschuldnerischen Haftung des Architekten bzw. Ingenieurs. Normiert wird ein Nacherfüllungsvorrang des bauausführenden Unternehmers. Solange der Bauherr dem Bauausführenden nicht erfolglos eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat und diese verstrichen ist, können Architekten und Ingenieure trotz der gesamtschuldnerischen Haftung die Leistung verweigern.

3.
Der Bauträgervertrag wird statt wie bisher in § 632a Abs. 2 BGB nunmehr in § 650u BGB n.F. definiert. In § 650u Abs. 2 BGB n.F. werden die Vorschriften des Werk- und Bauvertragsrechts aufgelistet, die auf Bauträgerverträge nicht anwendbar sind. Insbesondere die freie Kündigung, die Kündigung aus wichtigem Grund und das Anordnungsrecht des Bestellers sind aufgrund des Charakters des Bauträgervertrages nicht anwendbar. Diese Institute aus dem Bauvertragsrecht würden der Einheitlichkeit des Vertrages und der Gesamtherstellungsverpflichtung zuwider laufen.

4.
Für den unternehmerischen Bereich weniger relevant sind die Neuerungen für Verbraucherbauverträge. Gemäß § 650i Abs. 1 BGB n.F.  handelt es sich bei Verbraucherbauverträgen um Verträge, bei denen ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen verpflichtet wird. Dem Verbraucher ist gemäß § 650j BGB eine Baubeschreibung zu übergeben, deren Inhalt § 2 EGBGB n.F. zu entnehmen ist und welche bei Unklarheiten zu Lasten des Unternehmers auszulegen ist (§ 650k BGB n.F.). Zudem bestehen besondere Regelungen zum Widerrufsrecht (§ 650l BGB n.F.), Abschlagszahlungen (§ 650m BGB n.F.) und der Erstellung und Herausgabe von Unterlagen (§ 650n BGB n.F.).

HFK: Fachteam Baurecht, Rechtsanwältin Karen Mitterer, München