Nach ca. 27 Jahren wurde die bisher gültige DIN 4109:1989-11 zurückgezogen und die aktuelle Norm DIN 4109:2016-07 veröffentlicht. Auch die neue Norm enthält Anforderungen an den Mindestschallschutz. Im Wesentlichen sind diese Anforderungen gleich geblieben, allerdings hat sich die Berechnungsmethodik geändert. In rechtlicher Hinsicht ändert dies jedoch nichts an den vertragsrechtlichen Anforderungen an den Schallschutz, da der BGH in seiner ständigen Rechtsprechung insoweit nicht auf die Vorgaben der DIN 4109 – weder in ihrer alten noch in ihrer neuen Fassung – abstellt, sondern durch Auslegung des Vertrages ermittelt, was die Parteien in Bezug auf den geforderten Schallschutz tatsächlich vereinbart haben wollen. Hieran ändert auch die Einführung der DIN 4109:2016-07 nichts.

Neben der geänderten Berechnungsmethodik ist in die DIN 4109:2016-07 u. a. neu aufgenommen die Anforderung an „Schachtwände von Aufzugsanlagen an Aufenthaltsräumen“ in der Anforderungstabelle der DIN 4109:2016-07 für Mehrfamilienwohnhäuser, Bürogebäude und gemischtgenutzte Gebäude. Geändert wurden daneben Anforderungen an die Luft- und Trittschalldämmung zwischen Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern. Die Trittschallübertragung entspricht dabei in etwa den Anforderungen aus dem alten Beiblatt 2.

Der BGH hat sich mit der DIN 4109:1989-11 in einer Reihe von insgesamt fünf grundlegenden Urteilen (19.01.1995, VII ZR 131/93; 14.05.1998, VII ZR 184/97; 16.12.2004, VII ZR 257/03; 14.06.2007, VII ZR 45/06 sowie 04.06.2009, VII ZR 54/07) auseinander gesetzt. Eine der Kernaussagen dieser Rechtsprechung ist, dass bei der Frage nach den erforderlichen Anforderungen im Hinblick auf den Schallschutz und das Vorhandensein eines etwaigen Mangels nicht auf die Vorgaben der einschlägigen DIN-Norm abzustellen ist, sondern auf das, was die Parteien in Bezug auf den geforderten Schallschutz für das zugrundeliegende Bauvorhaben vertraglich vereinbart haben. Die vertragliche Vereinbarung ist durch Auslegung des Vertrages nebst seiner Anlagen zu ermitteln. Wird dabei ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, hat sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung zu orientieren. Der Umstand, dass ein Vertrag auf eine Schalldämmung nach DIN 4109 Bezug genommen wird, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, dass lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart seien, weil diese Werte in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen (BGH, VII ZR 54/07). In diesem Urteil führt der BGH weiterhin aus, dass der Unternehmer den Erwerber deutlich auf eine Abweichung der vertraglichen Vorgaben von den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards in Bezug auf den Schallschutz hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären muss. Ein bloßer Verweis in der Leistungsschreibung auf die Schalldämmung nach DIN 4109 genügt insoweit nicht (BGH, VII ZR 54/07). Diese Rechtsprechung des BGH hat nunmehr das OLG München in seinem Urteil vom 26.07.2016 (28 W 1460/16 Bau) bestätigt. Das OLG München stellt darauf ab, dass Erwerber von Wohnungen, die mit gehobenem Standard angepriesen werden, nach den Gesamtumständen erwarten dürfen, dass die Wohnung den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht. Deswegen muss der Verkäufer deutlich über die Folgen der geplanten Bauweise aufklären. Verweist eine in einer Vielzahl von Verträgen verwendete Klausel auf die Schallschutznorm, verstößt diese Allgemeine Geschäftsbedingung gegen das Transparenzgebot. Für den Erwerber ist im Gesamtkontext nämlich nicht erkennbar, dass es sich bei dieser Klausel nur um das Mindestmaß an möglichem Schallschutz handelt. Überdies müssen sich Käufer nicht damit vertrösten lassen, dass beim Bestehen von Schallmängel sogenannte biegeweiche Vorsatzschalen eingebaut werden, die zugleich auch zu einer Wohnflächenminderung führen. Sie können stattdessen das Entfernen der nicht ausreichend schalldämmenden massiven Wohnungstrennwände verlangen. Dieser Mangelbeseitigungsaufwand ist also nicht unverhältnismäßig.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die DIN 4109:2016-07 keine Auswirkung auf die insoweit einschlägige Rechtsprechung hat, vielmehr diese konsequent fortgesetzt wird. Im Rahmen der Vertragsgestaltung ist aus Sicht des Bauträgers darauf zu achten, dass in den Vertrag deutlich aufgenommen wird, dass und in welcher Form der Erwerber über den geschuldeten Schallschutz aufgeklärt wurde. Pauschale Verweise genügen insoweit nicht.

Rechtsanwalt Dr. Florian Schrammel, München