Mietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich abgeschlossen werden (§ 550 BGB). Diese für den sicheren Bestand langfristiger Mietverträge maßgebliche und nicht abdingbare Vorschrift schließt nach dem Urteil des BGH vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) zugleich aus, dass die Mietvertragsparteien eine wechselseitige Verpflichtung begründen können, etwaige Schriftformmängel zu heilen, anstatt darauf die Kündigung zu stützen.

Mietverträge, die einen Schriftformmangel aufweisen, können somit jederzeit mit gesetzlicher Frist von jeder der Vertragsparteien gekündigt werden. Nur ausnahmsweise stehen Treu und Glauben einer solchen ordentlichen Kündigung entgegen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich – nicht unter Einhaltung des Regelung des § 550 BGB – getroffene Abrede, die ausschließlich für diese Mietvertragspartei vorteilhaft ist, allein deshalb, weil gegen die Schriftform verstoßen wurde, dazu nutzt, sich von einem ihr lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Einmal mehr muss strengstens auf die Einhaltung der Schriftform geachtet werden – beim Abschluss von Mietverträgen und ihren Nachträgen ebenso wie bei der rechtlichen Due Diligence im Rahmen von Immobilientransaktionen.

 

Rechtsanwalt Franz-Josef Koch, München