Aktuelles
23. Juni 2021
Am 23.06.2021 ist das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft getreten
Mit diesem Gesetz soll die Aktivierung von Bauland und die Sicherung bezahlbaren Wohnraums gefördert werden. Insbesondere stärkt das Gesetz die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden im Bauplanungsrecht. Geändert wurden durch das Baulandmodernisierungsgesetz das Baugesetzbuch sowie die Baunutzungsverordnung. Vor allem wurde in § 250 BauGB eine Begrenzung zur Bildung von Wohneigentum eingeführt.
Wichtige Regelungsinhalte sind betreffend das BauGB:
1. Einführung eines neuen sektoralen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau
Für die Gemeinden wird mit der Einführung des § 9 Abs. 2d BauGB die befristete Möglichkeit geschaffen, im Innenbereich § 34 BauGB mittels eines Bebauungsplans Flächen festzusetzen, die für eine Wohnbebauung bestimmt sind. Dies soll der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum dienen.
2. Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten und weitere Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich
Ein Grund des Allgemeinwohls, der eine Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglicht, ist nun ausdrücklich das Wohnbedürfnis der Bevölkerung, § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Durch den neuen § 31 Abs. 3 BauGB soll eine Lockerung des Tatbestandsmerkmals „Grundzüge der Planung“ erreicht werden. Eine Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans ist demnach im Einzelfall möglich, wenn ein Wohnungsbauvorhaben in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB errichtet werden soll, die Gemeinde dem zustimmt und das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. Auch für Wohnungsbauvorhaben im unbeplanten Innenbereich bringt das Baulandmodernisierungsgesetz Erleichterungen. Vom Erfordernis des Einfügens kann nun auch in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden und nicht nur, wie bisher, im Einzelfall. Das Bauen im Außenbereich wird dadurch erleichtert, dass im Rahmen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB die Nutzung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes mehrfach geändert werden kann und die Errichtung von nunmehr fünf, anstatt bisher drei Wohnungen pro Hofstelle, möglich ist. Im Rahmen des § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB ist nicht mehr erforderlich, dass das Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt wird. Es genügt nun, dass das Gebäude irgendwann einmal vom Eigentümer längere Zeit selbst genutzt wurde.
3. Erweiterung des Anwendungsbereichs der gemeindlichen Vorkaufsrechte für die leichtere Mobilisierung von Flächen für den Wohnungsbau
Nach § 24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind. Grundstücke gelten nun auch als unbebaut, wenn sie lediglich mit einer Einfriedung oder zu einem erkennbar vorläufigen Zweck bebaut sind. § 24 Abs. 1 Nr. 8 BauGB gibt der Gemeinde zusätzlich ein Vorkaufsrecht auf sogenannte „Schrottimmobilien“ die verwahrlost sind und erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen. Hinzu kommt, dass § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB nun klarstellt, dass insbesondere auch die Deckung des Wohnbedarfs in der Gemeinde die Ausübung des Vorkaufsrechtes rechtfertigt. Die neue Fassung des § 25 Abs. 1 BauGB gibt den Gemeinden die Möglichkeit, ein Vorkaufsrecht durch Satzung zu schaffen, wenn die Möglichkeit der Wohnbebauung besteht und ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a BauGB vorliegt.
4. Erweiterung des Anwendungsbereichs des Baugebots für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten
Der neue § 175 Abs. 2 S. 2 BauGB nennt nun als Regelbeispiel, bei dem ein Baugebot aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist, das Vorliegen eines nach § 201a BauGB bestimmten Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dies erleichtert der Gemeinde ein Baugebot zu begründen. Bei Grundstücken in einem angespannten Wohnungsmarkt gibt der neue § 176 Abs. 1 Nr. 3 BauGB der Gemeinde zudem die Möglichkeit, den Eigentümer zu verpflichten, sein Grundstück mit einer Wohneinheit zu bebauen, auch wenn nach dem Bebauungsplan andere Nutzungen zulässig sind. Eingeschränkt wird diese Regelung durch § 173 Abs. 3 BauGB.
5. Schaffung einer Grundlage für städtebauliche Konzepte der Innenentwicklung
Die Einführung des § 176a BauGB soll den Gemeinden die bauliche Nutzbarmachung von Gemeindegebieten ohne im Zusammenhang verteilt liegender unbebauter brachliegender Grundstücke erleichtern. Hierdurch sollen Flächen leichter dem Wohnbedarf zugeführt werden. Ein solches städtebauliches Konzept kann zum Bestandteil der Begründung eines Bebauungsplans gemacht werden.
6. Begrenzung der Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, § 250 BauGB
Zur Sicherung von bezahlbarem Wohnraum wird durch das Baulandmodernisierungsgesetz die Umwandlung von Wohngebäuden in Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB erschwert. Der neue § 250 BauGB stellt die Begründung von Wohnungseigentum unter einen Genehmigungsvorbehalt. Von dieser befristeten Regelung sind nur Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen erfasst. Jedoch wird der Landes-Verordnungsgeber ermächtigt, eine abweichende Anzahl an Wohnungen zu bestimmen. Diese kann zwischen drei und 15 liegen, § 250 Abs. 1 S. 6 BauGB. § 250 Abs. 3 BauGB regelt, wann eine Genehmigung zu erteilen ist. Dies ist etwa der Fall, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmer begründet, das Wohnungseigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert oder das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll. Unbeschadet der in § 250 Abs. 3 BauGB genannten Gründe darf nach § 250 Abs. 4 BauGB eine Genehmigung nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist.
In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) wurde durch das Baulandmodernisierungsgesetz das dörfliche Wohngebiet als neue Gebietskategorie eingeführt, § 5a BauNVO.
Ziel der Einführung ist die erleichterte Mobilisierung von Bauland und die Erleichterung des Zusammenlebens auf dem Land. Diese Gebietskategorie dient dem Wohnen und der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. Im Rahmen des § 34 Abs. 2 BauGB findet diese Gebietskategorie jedoch keine Anwendung. Ein faktisches dörfliche Wohngebiet ist demnach nicht möglich.
Zudem wurde der § 17 BauNVO flexibilisiert. Anstelle von Obergrenzen werden nun Orientierungswerte für das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. Dies ermöglicht den Gemeinden eine höhere Bebauungsdichte in Bebauungsplänen festzusetzen. Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete dürfen die Orientierungswerte jedoch nicht überschreiten.
Abschließend ist festzuhalten, dass das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland viele Möglichkeiten mit sich bringt, die Schaffung von Wohnraum zu fördern.
Für eine Beratung über die Auswirkungen des Baulandmobilisierungsgesetz auf geplante Bauvorhaben stehen wir gerne zur Verfügung.