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21. April 2026
HFK Update: Referentenentwurf zur BauGB-Novelle 2026
Referentenentwurf zur BauGB-Novelle 2026: Mehr Tempo für Bauleitplanung und Städtebauprojekte
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts vorgelegt. Mit diesem lang erwarteten Vorschlag zur Novellierung des Bauplanungsrechts (insbesondere BauGB und BauNVO) soll nach Einführung des „Wohnungsbau-Turbos“ im Herbst 2025 nun eine umfassende Beschleunigung und Vereinfachung von Planungsverfahren erreicht werden. Für Gemeinden, Investoren und Projektentwickler bedeutet der Entwurf vor allem eines: schnellere Verfahren, mehr Rechtssicherheit und deutlich reduzierte Komplexität in der Bauleitplanung. Der Gesetzentwurf stellt einen umfangreichen „Werkzeugkasten“ zur Planungsbeschleunigung bereit: von der digitalen Bauleitplanung über verschlankte Beteiligungsverfahren bis hin zu vereinfachten Umweltprüfungen und klar definierten Fristen. Ziel ist es, die Bauleitplanung und Raumordnung spürbar zu entbürokratisieren und insbesondere Wohnungsbau- und Infrastrukturprojekte schneller zu realisieren.
Straffung der Bauleitplanung und digitale Verfahren
Kernstück der Reform ist die Vereinfachung des Regelverfahrens zur Aufstellung von Bauleitplänen (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) sowie die Einführung vollständig digitaler Verfahren. Die bislang verpflichtende zweistufige Öffentlichkeitsbeteiligung (frühzeitige und förmliche Beteiligung) soll künftig entfallen. Stattdessen ist grundsätzlich nur noch die förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung vorgesehen – es sei denn, die Gemeinde entscheidet sich ausdrücklich für ein abweichendes Vorgehen. Auch bei Planänderungen wird das Verfahren deutlich gestrafft: Eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung ist nur noch erforderlich, wenn Änderungen zu einer erstmaligen oder stärkeren Betroffenheit führen. Zudem wird der Kreis der Beteiligten auf die tatsächlich betroffene Öffentlichkeit sowie berührte Träger öffentlicher Belange beschränkt.
Materielle Präklusion: Mehr Rechtssicherheit für Bebauungspläne
Ein besonders weitreichender Reformansatz ist die Einführung einer materiellen Präklusion – soweit unionsrechtlich zulässig. Künftig sind Einwendungen ausgeschlossen, die nicht fristgerecht vorgebracht wurden, obwohl dies möglich gewesen wäre. Diese Präklusion gilt ausdrücklich auch für anerkannte Umweltvereinigungen und erstreckt sich nicht nur auf das Aufstellungsverfahren selbst, sondern auch auf gerichtliche Verfahren – insbesondere Normenkontrollverfahren sowie inzidente Überprüfungen (z. B. im Rahmen von Baugenehmigungen). Damit vollzieht der Gesetzgeber einen Paradigmenwechsel hin zu mehr Rechtssicherheit und stärkt das Vertrauen in die Bestandskraft von Bauleitplänen.
Vereinfachte Umweltprüfung und effizienterer Einsatz von Gutachten
Auch die Umweltprüfung wird grundlegend neu strukturiert und auf das fachlich erforderliche Maß begrenzt. In Anlehnung an die Praxis großer Infrastrukturvorhaben legen Gemeinden künftig gemeinsam mit Fachbehörden Umfang und Detaillierungsgrad der Prüfung fest. Bestehende Umweltgutachten und Daten sollen vorrangig genutzt werden. Gutachten gelten regelmäßig für fünf Jahre als aktuell; ältere Daten können bei entsprechender Plausibilisierung weiterhin herangezogen werden. Ziel ist es, Doppelprüfungen und übermäßige Gutachtenanforderungen zu vermeiden.
Erweiterung vereinfachter und beschleunigter Verfahren (§§ 13, 13a BauGB)
Der Gesetzentwurf sieht zudem deutliche Erleichterungen für das vereinfachte Verfahren (§ 13 BauGB) und das beschleunigte Verfahren (§ 13a BauGB) vor. Das vereinfachte Verfahren wird auf zusätzliche Fallgruppen ausgeweitet, insbesondere zur Anpassung und Aktualisierung von Nutzungszwecken. Im beschleunigten Verfahren kann künftig bei Gebieten bis zu 30.000 m² generell auf eine Umweltprüfung verzichtet werden. Die Schwelle für Vorprüfungen wird zudem auf 100.000 m² angehoben. Damit werden insbesondere größere Städtebauprojekte in bereits besiedelten Gebieten – etwa Konversionsmaßnahmen – deutlich einfacher und schneller realisierbar.
Ausblick: Gesetzgebungsverfahren und Bedeutung für Kommunen und Investoren
Der Referentenentwurf wird nun im Rahmen der Länder- und Verbändeanhörung beraten. Nach etwaigen Anpassungen folgt die Einbringung als Regierungsentwurf in das parlamentarische Verfahren. Für Gemeinden, Projektentwickler und Investoren eröffnet die geplante BauGB-Novelle erhebliche Potenziale zur Beschleunigung von Bauleitplanverfahren und zur rechtssicheren Umsetzung von Städtebauprojekten.
Unsere Einschätzung:
Unsere langjährige Beratungspraxis als eine der führenden Kanzleien im öffentlichen Baurecht und Planungsrecht aus der bundesweiten Beratung von Gemeinden, Projektentwicklern und Investoren bei komplexen Bauleitplanverfahren und Städtebauprojekten zeigt: Die Verfahren zur Aufstellung lassen sich mit den vorgesehenen Gesetzesänderungen deutlich entschlacken und beschleunigen. Der Bundesgesetzgeber greift auf Beschleunigungsmechanismen für Infrastrukturprojekte zurück. Wir werden die BauGB-Novelle und den weiteren Gesetzgebungsprozess fortlaufend analysieren und die wichtigsten Entwicklungen praxisnah für Sie aufbereiten. Bleiben Sie auf dem Laufenden, indem sie Sie unseren aktuellsten Meldungen verfolgen, um frühzeitig über Änderungen im Bauplanungsrecht, neue Gestaltungsspielräume in der Bauleitplanung und konkrete Auswirkungen für Ihre Projekte informiert zu werden.